Immobilier coté en bourse – les foncières ( REITs et SIIC)

Immobilier coté en bourse – les foncières ( REITs et SIIC)

Qu’est-ce qu’une foncière cotée en bourse ?

Une foncière c’est une société immobilière cotée en bourse qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus. Sur le modèle des fonds communs de placement, les REITS ou SIIC rassemblent le capital de nombreux investisseurs pour l’investir dans l’Immobilier. Cela permet aux investisseurs individuels de gagner des dividendes sur leurs investissements immobiliers, sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes des propriétés.
Une Foncière, c’est donc tout l’avantage de l’immobilier classique sans les désavantages : Gestion des rentes, gérer les Impôts, déclaration des revenus, travaux, rafraichissement, gestion des locataires, trouver et financer des biens, manque de liquidité, frais de notaires a l’achat et la vente…

Les investisseurs profitent également d’une diversification quasiment impossible à reproduire. Chaque REIT détient des centaines voire des milliers de biens immobiliers dans des lieux et des secteurs différents (commercial, bureaux, entrepots, hotels…). Bien qu’il existe des REITs spécialisés par secteurs.

La foncière cotée a cependant des désavantages importants tels que sa volatilité ou la difficulté à utiliser l’effet de levier (il existe une solution le margin account).

Petite note sur le margin account:

Le margin account c’est un compte en bourse qui vous permet d’emprunter sur les fonds que vous possédez déjà. Un peu comme un crédit Immobilier avec un apport. La différence étant qu’un investissement en bourse est techniquement plus risqué a cause de la volatilité des marchés. Cependant, si vous achetez un studio et que votre locataire ne paie pas, le risque crédit est bien présent. Pour moi le risque d’emprunt pour un bien Immobilier traditionnel est aussi risqué qu’un investissement sur margin account. Ce n’est pas conseillé pour un novice, mais une personne expérimentée peut en tirer profit.

Il y a deux types de Foncieres : Européennes (SIIC) et Américaines ((REITS), plus souvent adoptés à l’international)

• Les SIIC européennes :
  • N’ont aucun avantage particulier car ils ne sont pas éligibles au PEA. Il existe un seul moyen de détenir de l’immobilier via son pea, l’entreprise Nexity.
  • Ils ont une fréquence de distribution d’une fois par an. Ce n’est pas pratique lorsqu’on recherche une rente liée à l’immobilier.
• Les REITS américains ou internationals :
  • Ne sont pas éligibles au PEA non plus. Ils sont cependant généralement plus performants.
  • Ils ont une fréquence de distribution beaucoup plus élevée, trimestrielle voire mensuelle. Beaucoup plus pratique lorsqu’on recherche une rente.
• Les conditions pour être un REITs
  • Au minimum 75% des actifs doivent être investis dans de l’immobilier, cash ou bon du trésor américain.
  • Ils doivent tirer au moins 75 % du revenu brut des loyers, des intérêts sur les hypothèques qui financent des biens immobiliers ou des ventes de biens immobiliers.
  • Ils ont l’obligation de payer un minimum de 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année.

Avantages:

• La société reverse la majorité des gains aux investisseurs ce qui se traduit par des dividendes généralement élevés
• Donne accès au marché Immobilier avec de petites sommes
• L’immobilier a tendance à prendre de la valeur avec l’inflation et la demande, ce qui signifie un gain sur capital sur le long terme
• Pas de frais de notaire
• Les dividendes sont imposés à la flat taxe de 30% (l’immobilier en direct peut-être fortement imposé selon la tranche marginale d’imposition, contrairement aux foncières cotées qui subissent un PFU de 30%)
• Elle ne demande aucune connaissance immobilière, les gérants s’occupent de tout, ce qui rend l’investissement complétement passif
• Etant de l’immobilier, il est facile d’anticiper les futurs revenus car les loyers sont généralement stables

Désavantages:

• Les dividendes sont imposés à la flat taxe de 30% (c’est à la fois un avantage et un inconvenient, tout depend de votre tranche marginale d’imposition)
• Vu que l’acquisition de bien se fait généralement par la dette, c’est un investissement sensible aux fluctuations des taux intérêts
• Il existe des risques liés à certains types de propriétés (exemple : L’Immobilier de bureau est -il toujours d’actualité avec l’extension du télétravail ? Les hotels ont-ils un futur avec airbnb… ?) Exemple : l’impact du coronavirus sur le secteur du tourisme…
• C’est un investissement boursier, qui est par conséquent volatile car les investisseurs peuvent entrer et sortir à tout moment

Conclusion : Qu’est-ce que l’Immobilier coté en bourse (les foncières : REITs et SIIC) ?

L’immobilier coté a ses avantages et inconvénients. Les foncières ont les avantages de l’immobilier classique sans les inconvénients de gestions. Cependant, la volatilité est aussi élevée que le marché d’actions. Il y a un côté totalement passif, beaucoup plus que dans l’investissement immobilier classique qui peut en séduire beaucoup. Il existe aussi une volatilité du prix qui peut en freiner certains. Malgré ses défauts il reste dans la majorité des cas un investissement plus rentable que l’immobilier en direct.

Quitte à investir dans des foncières, autant favoriser les américaines car il n’y a absolument aucun avantage à détenir des SIIC européennes si ce n’est une diversification géographique. Comme tout placement non garanti, il existe un risque de perte en capital.

Les noms les plus connus : realty income, wp Carrey, Simmons property. Mais je ne les recommande pas, je ferai dans un avenir proche un post sur mes REITS favoris.

Voir ici : Les meilleurs REITs Américaines et Canadiennes (guidedurentier.fr)